Affitti brevi a Roma, verso una stretta nel centro storico: allo studio limiti e contingentamento

La Capitale si prepara a introdurre nuove regole per gli affitti brevi, con possibili limitazioni soprattutto nel centro storico e nella parte di città compresa all’interno delle Mura Aureliane. Le basi del riordino sono state poste con la modifica delle Norme tecniche attuative, le Nta, del Piano regolatore generale.

Il regolamento che dovrà definire nel dettaglio la nuova disciplina è ancora in fase di approfondimento tecnico. Tra le ipotesi al vaglio dell’amministrazione capitolina ci sono però anche misure di contingentamento, da applicare sulla base di parametri ancora da individuare.

Uno degli indicatori presi in considerazione è quello relativo alla saturazione delle strutture ricettive presenti nei singoli territori. La stretta potrebbe quindi interessare in particolare le zone nelle quali case vacanza, bed and breakfast e affittacamere hanno raggiunto una maggiore concentrazione.

I limiti nel centro storico e dentro le Mura Aureliane

Il confronto coinvolge Roma Capitale, l’Avvocatura capitolina, professori dell’università Sapienza e tecnici dei dipartimenti comunali all’Urbanistica, al Patrimonio e al Turismo.

L’obiettivo dichiarato è quello di contrastare la progressiva trasformazione degli appartamenti in strutture destinate esclusivamente ai turisti, tutelando al tempo stesso la presenza dei residenti nelle aree centrali della città.

Maurizio Veloccia, assessore all’Urbanistica di Roma Capitale, ha spiegato:

«Siamo a un passaggio storico per Roma e per la pianificazione urbanistica della città. Un’attenzione particolare è stata dedicata alla città storica, che vogliamo preservare nella sua identità e, allo stesso tempo, rendere più viva e abitata, favorendo il ritorno della residenzialità».

Case vacanza e bed and breakfast diventano attività commerciali

Le nuove Nta introducono già alcune limitazioni ai cambi di destinazione d’uso verso le attività turistico-ricettive. Viene inoltre istituita una specifica sottocategoria urbanistica dedicata al settore extralberghiero.

La modifica stabilisce che, in caso di passaggio di un immobile da una destinazione non residenziale a una residenziale, all’interno dello stesso non possano poi essere svolte attività ricettive.

In sostanza, case vacanza, affittacamere e bed and breakfast vengono separate dalla categoria residenziale e ricondotte a quella commerciale, con una specifica destinazione turistica.

Il Comune ha inoltre inserito nelle Nta la possibilità di prevedere ulteriori limitazioni attraverso il prossimo regolamento, in attesa di una normativa nazionale dedicata alle città d’arte e ai capoluoghi delle Città metropolitane.

Il fenomeno si allarga verso i quartieri esterni

Il settore degli affitti brevi coinvolge decine di migliaia di appartamenti, con una presenza particolarmente consistente nel centro storico. Il fenomeno, però, si sta progressivamente estendendo anche ai quartieri più periferici, soprattutto lungo le principali direttrici del trasporto pubblico.

Secondo l’amministrazione, la crescita dell’offerta turistica extralberghiera contribuisce anche a ridurre il numero di abitazioni disponibili per gli affitti tradizionali, con conseguenze sui prezzi del mercato residenziale.

A Roma una stanza costa in media 615 euro

L’ultimo osservatorio di Immobiliare.it sugli affitti transitori delle camere nelle grandi città registra a Roma un aumento dei prezzi del 7 per cento rispetto all’anno precedente. Una tendenza opposta rispetto a Milano e Bologna, dove i canoni risultano invece in diminuzione.

Nella Capitale la domanda e i contatti complessivi si sono ridotti di oltre il 30 per cento, mentre il costo medio richiesto per una stanza singola ha raggiunto i 615 euro al mese. Roma è così la terza città più cara tra quelle analizzate, dopo Milano e Firenze, dove il canone medio è pari a 627 euro mensili.

Centro storico e Parioli tra le zone più care

Il quartiere più costoso per affittare una stanza singola è il centro storico, dove il prezzo medio ha raggiunto i 733 euro al mese, con un aumento del 9,1 per cento in dodici mesi.

Seguono Parioli-Flaminio, con 730 euro mensili e una crescita del 7,9 per cento, e l’area Corso Francia-Vigna Clara-Fleming-Ponte Milvio, dove il costo medio è arrivato a 724 euro al mese, con un incremento del 31,4 per cento.

In controtendenza Testaccio-Trastevere, che registra una diminuzione del 2,3 per cento e un prezzo medio di 679 euro. Nel 2025 era stata la zona romana più costosa. L’area più conveniente resta invece Casal Lumbroso-Massimina-Ponte Galeria, con un canone medio di 447 euro mensili e prezzi sostanzialmente stabili.